Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin emsal kira bedellerinin altında kalması durumunda, kiracı ve kiraya veren arasındaki ihtilaflarda 5 yıldan önce dava açılabileceğine hükmetti. Bu karar, İstanbul'da 2005 yılında kiraya verilen bir iş yerinde, kiracının 2021 yılında ödediği kira bedelinin emsal kira bedellerinin çok altında kalması üzerine açılan kira tespit davası ile ilgili olarak verildi.
Dava Süreci ve Mahkeme Kararları
Kiraya veren, kiracısının ödediği aylık 22 bin liralık kira bedelinin rayiç bedelin altında kaldığını belirterek, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi amacıyla mahkemeye başvurdu. Sulh hukuk mahkemesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereği, en son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğini ve bunun üzerinden 5 yıl geçmeden dava açılamayacağına karar verdi. Ancak davacı, yerel mahkemenin kararını istinaf ederek İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'ne başvurdu.
Yargıtay'ın Hukuka Aykırılık Tespiti
Yargıtay, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Daire, kiracı ve kiraya veren arasındaki kira sözleşmesinin yenilenen dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi oranını geçmemesi gerektiğini vurguladı. Ayrıca, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde de yeni kira bedelinin belirlenmesinin hakkaniyete uygun olarak yapılması gerektiğini belirtti.
Mahkeme İncelemeleri ve Sonuç
Yargıtay, kira bedelinin belirlenmesinde, sunulan delillerin tartışılması ve değerlendirilmesi gerektiğinin altını çizdi. Mahkeme, 2018'deki kira sözleşmesinin sadece mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğini, dolayısıyla kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması gerektiğine karar verdi. Yargıtay, kiracının 2005 yılından beri mülkü kullandığını ve bu nedenle yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu ifade etti.
Sonuç olarak, Yargıtay, 2018 tarihli kira sözleşmesinin rayiç bedeli yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi raporuyla araştırılması gerektiğine ve kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerektiğine dikkat çekti. Bu karar, İstanbul'daki kiracı ve kiraya veren ilişkilerinde önemli bir emsal oluşturacak.
